PENB při prodeji: proč písmeno G nemusí znamenat drahý dům

G může být skutečnost. Nebo jen chybějící papír

Energetická třída G v inzerátu vypadá jako rozsudek: dům bude studený a peněženka horká. Jenže někdy G nepopisuje budovu vůbec. Pokud realitní zprostředkovatel nedostane grafickou část průkazu energetické náročnosti budovy, musí v reklamních materiálech uvést nejhorší třídu G. ^[1]

Pro kupujícího je proto „G“ důvod položit další otázku, ne automaticky utéct. Pro prodávajícího je to zbytečně promarněná informace. Zateplený dům s vyměněnými okny může v inzerátu vypadat hůř jen proto, že se průkaz začal shánět pozdě.

PENB není účet za loňskou zimu

PENB hodnotí budovu nebo její ucelenou část v třídách A až G. Počítá s normovaným užíváním a zahrnuje mimo jiné vytápění, chlazení, ohřev vody, osvětlení a větrání. Nepracuje tedy přímo s tím, zda předchozí majitel topil na osmnáct, nebo na pětadvacet stupňů. ^[1]

Skutečné vyúčtování ukazuje jiný pohled: konkrétní chování domácnosti, počasí, ceny dodavatele i počet obyvatel. Kupující by měl chtít obojí. Průkaz pomůže porovnat stavební a technickou stránku budov, účty napovědí, jak nemovitost fungovala v reálném provozu. Ani jedno samo o sobě není věštírna budoucích nákladů.

Co musí prodávající stihnout

Při prodeji budovy nebo bytu se průkaz neřeší až u předání klíčů. Klasifikační třída patří už do informačních a reklamních materiálů. Možnému kupujícímu se průkaz nebo jeho kopie předkládá před uzavřením smlouvy a kupujícímu se předává nejpozději při podpisu kupní smlouvy. ^[1][2]

Prakticky to znamená: PENB patří mezi podklady připravované před spuštěním inzerce. Stejně jako list vlastnictví, půdorys nebo dokumenty k domu. Přehled celého prodejního postupu najdete také v mém prodeji nemovitosti v 11 krocích.

U bytu začněte u SVJ

Majitel bytu zpravidla neobjednává nový průkaz pro svůj obývák. Písemně o něj požádá SVJ, případně správce, pokud SVJ nevzniklo. Jestli už průkaz existuje, má být vlastníkovi předán do 30 dnů od žádosti. Pokud ho dům dosud nemá, zákon dává na jeho obstarání 60 dnů. ^[2][3]

Když vlastník jednotky průkaz ani po písemné žádosti nedostane, může jej za zákonných podmínek nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepla za poslední tři roky. Tím ale nezmizí povinnost SVJ průkaz obstarat. ^[1][3]

Proto doporučuji žádost poslat prokazatelně a včas. E-mail dva dny před focením bytu není plán, ale spíš energetický sprint. U bytu se vyplatí současně prověřit i zápisy ze shromáždění, hospodaření a plánované opravy; podrobněji je rozebírám v článku Co zjistit o SVJ před koupí bytu.

Jak dlouho průkaz platí

PENB běžně platí deset let od vyhotovení. Platnost však může skončit dřív po větší změně dokončené budovy nebo po změně způsobu vytápění, chlazení či přípravy teplé vody. Zpracovat jej smí pouze energetický specialista s příslušným oprávněním; jeho oprávnění lze ověřit v seznamu MPO. ^[1][4]

Výjimky existují, ale nejsou univerzální kouzelnou větou „starý dům průkaz nepotřebuje“. Při prodeji nebo pronájmu se průkaz nemusí opatřit u budovy postavené před 1. lednem 1947, pokud i její poslední větší změna proběhla před tímto datem a obě strany se na tom písemně dohodnou. ^[1][2] Zákon zná i další výjimky, například některé malé, rekreační či památkově chráněné budovy; konkrétní případ je dobré ověřit, ne odhadnout podle fasády.

Modelová situace: zateplený dům, v inzerátu G

Představme si byt v domě, který má nová okna, zateplenou fasádu a upravené vytápění. Prodávající ale nedodal makléři grafickou část PENB. Inzerát proto uvádí G, přestože nejde o zjištěnou energetickou třídu.

Kupující může nabýt dojmu, že dům je mimořádně nehospodárný. Prodávající přichází o možnost ukázat ověřený technický parametr a makléř nemůže třídu odhadovat podle pohledu na polystyren. Modelová situace není příběhem konkrétního klienta; ukazuje, proč má smysl dokumenty připravit dřív než titulní fotografii.